| Природа договора аренды имущества такова, что добиться баланса интересов сторон при его заключении практически невозможно. Более уязвимым является арендатор, поскольку он обязан принять на себя ряд рисков, связанных с арендуемым имуществом, а на стадии заключения договора арендодатель может навязать выгодные ему условия. Если речь идет об аренде недвижимости, принадлежащей публичному образованию, то все риски, помноженные на несовершенство законодательства об аренде государственного и коммунального имущества, периодически создают арендаторам серьезные проблемы, разрешить которые порой затрудняется даже суд.
Одним из неприятных сюрпризов для предприятий, арендующих государственное имущество, стало Постановление Кабинета Министров Украины № 961 от 14.09.2011 г. Им были внесены изменения в «Методику расчета и порядка использования оплаты за аренду государственного имущества», утвержденную постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.1995 г. № 786 (далее - «Методика»).
Кроме прочего Постановлением КМУ № 961 были внесены изменения в приложение №1 к Методике, закрепляющее арендные ставки за использование целостных (единых) имущественных комплексов государственных предприятий. В условиях повсеместного «покращення» правительство порадовало арендаторов увеличением арендных ставок в 2,5 - 3 раза. Если ранее ставка в 10% была максимальной и устанавливалась для предприятий ликероводочной и винодельческой промышленности, то в 2011 году она была определена как минимальная ставка для аренды «иных объектов». Арендная ставка для предприятий винодельческой отрасли выросла в 2,5 раза (с 10% до 25%), табачной промышленности - в 2,7 раза (с 9% до 25%), за аренду предприятий морского, железнодорожного и автомобильного транспорта оплата увеличилась в 3,3 раза (с 6% до 20%) и т.д.
Поскольку все договоры аренды заключались на основании типового договора аренды ЦИК государственного предприятия (утвержден приказом ФГИУ № 1774 от 23.08.2000 г.), они содержат оговорку о том, что «Размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон договора в случае изменения методики ее расчета, изменения централизованных цен и тарифов и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством» (п. 3.4. типового договора). Несмотря на то, что данное условие типового договора уже давно не соответствует ч. 2 ст. 21 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», каждое внесение изменений в Методику приводит к очередной волне попыток Фонда государственного имущества Украины пересмотреть арендную плату по ранее заключенным договорам аренды единых имущественных комплексов.
При принятии Постановления КМУ № 961 правительство традиционно не стало утруждать себя детализаций того - нужно ли пересматривать действующие договоры аренды государственного имущества, критерии определения договоров, подлежащих пересмотру, а также порядок и сроки пересмотра. Постановление КМУ № 961 вступило в силу 20.09.2011 г., после этого 07.10.2011 г. появилось письмо Фонда государственного имущества Украины № 10-16-13618, в котором Фонд, реализуя государственную политику в сфере аренды государственного имущества, мужественно проигнорировал все эти щекотливые вопросы. Вместо этого ФГИУ «предложил региональным отделениям провести работу по пересмотру арендной платы по договорам аренды государственного имущества с учетом новых арендных ставок».
Арендаторам были направлены письма с требованием заключить дополнительные соглашения к действующим договорам с применением новых ставок аренды. После отказа следовала подача исков в суд региональными отделениями Фонда (либо прокуратурой в интересах государства). Исковые требования формулировались по-разному («обязать подписать дополнительное соглашение», «обязать внести изменения в договор», «считать заключенным договор о внесении изменений», «обязать заключить договор» и т.п.), но суть их сводилась к одному - ссылаясь на Постановление КМУ № 961, истцы требовали изменения ставки аренды с даты внесения изменений в Методику, то есть, с 20.09.2011 г.
Реестр судебных решений свидетельствует о том, что с проблемой принудительного пересмотра арендной платы на основании Постановления КМУ № 961 уже столкнулись такие компании как ПАО «МТС-Украина», ПАО «Промвзрыв», ПАО «Укргеолбудм», ПАО «Запорожский абразивный комбинат», ПАО «ТЕТЗ-ИНВЕСТ», ПАО «Головинский гранит», ПАО Судоходная компания «Укрферри» и ряд других предприятий.
В 2012 году хозяйственные суды первой и апелляционной инстанций выносили решения как в пользу Фонда, так и в пользу арендаторов. После того как ряд подобных дел был пересмотрен Высшим хозяйственным судом Украины в 2012 - первом полугодии 2013 года, сложилась любопытная ситуация. С судах сформировались две противоположных позиции: «либеральная» - направленная на поддержку арендаторов (в основном ее занимали суды Донецка и Запорожья), и «пробюджетная» - которую, в основном занимают киевские суды первой и апелляционной инстанций. Несмотря на то, что нормы материального права применялись идентичные, в ВХСУ сложилась неоднозначная практика, критерием которой являлся территориальный признак - кассация оставляла в силе решения, вынесенные в пользу арендаторов судами Донецка и Запорожья, одновременно отменяя аналогичные решения, вынесенные в Киеве и Одессе. Сегодня в Реестре судебных решений можно увидеть следующие результаты рассмотрения данной категории споров.
Положительные для арендаторов государственного имущества решения были вынесены ВХСУ в делах по спорам с ПАО «Тетз-Инвест» - постановление от 29.10.2012 г. по делу № 5006/7/48пд/2012, с ПАО «Промвзрыв» - постановление от 04.12.2012 г. по делу № 5009/2982/12, с ООО «Дион-Жилье» - постановление от 05.12.2012 г. по делу № 5009/291/12, и с ООО «Строймаркет» - постановление от 28.11.2012 г. по делу № 5009/2493/12. В этих спорах с позицией ответчиков согласились все три инстанции - решения в пользу арендаторов были вынесены первой инстанцией, поддержаны апелляцией и оставлены в силе кассационным судом.
Поддерживая решения об отказе в исках, ВХСУ на основании ч. 2 ст. 19 Конституции Украины, ст. ст. 14, 16, 286, 626, 627, 651, 652, 756 ГК, ст. ст. 20, 188, 284, 286 ХК, ст. ст. 10, 21 Закона «Об аренде», пришел к выводу о том, что факт внесения изменений в Методику приводит лишь к возникновению у арендодателя права инициировать в общем порядке вопрос о пересмотре арендной платы. При этом у арендатора отсутствует обязанность принять предложение об увеличении арендной платы только лишь на том основании, что Кабинет Министров внес изменения в Методику в части увеличения ставок аренды. Отклонение предложения арендатором не может расцениваться как нарушение и не должно приводить к принудительному (в судебном порядке) внесению изменений в договор аренды. В качестве дополнительных оснований отмечено, что Фондом не представлено доказательств существенного изменения объекта аренды, само Постановление КМУ №961 не содержит указаний о необходимости пересмотра ранее заключенных договоров аренды, а требование об увеличении арендной платы является ухудшением положения арендатора.
Отрицательные для арендаторов решения были вынесены ВХСУ в делах по спорам с ПАО «Укрегеолбудм» - постановление от 17.01.2013 г. по делу № 5011-4/2879-2012, с ПАО «МТС Украина» - постановление от 17.10.2012 г. по делу № 5011-32/4602-2012 и от 12.11.2012 по делу № 5011-3/4960-2012, а также в споре с ПАО «Судоходная компания «Укрферри» - постановление ВХСУ от 10.04.2013 г. по делу № 5017/781/2012.
В этих спорах ВХСУ поддерживал решения об удовлетворении иска, вынесенные первой инстанций либо апелляцией. В одном из случаев ВХСУ самостоятельно принял решение. Так, по делу ПАО «СК Укрферри» ВХСУ в сентябре 2012 года отменил решения, вынесенные в пользу арендатора, и направил дело на новое рассмотрение. Поскольку ответчику удалось снова добиться отказа в иске, 10.04.2013 г. Высший хозяйственный суд отменил решение первой инстанции и постановление апелляции, и вынес новое решение об удовлетворении иска регионального отделения Фонда, а именно: обязал ответчика подписать дополнительное соглашение к действующему договору аренды в редакции истца и определили размер арендной платы за базовый расчетный месяц. При этом суд постановил, что новая ставка аренды применяется не с момента вступления в силу решения суда, а с 20.09.2011 года.
По данной группе дел, ссылаясь практически на те же самые нормы (ст. ст. 651-653, 762 ГК, ст. ст. 188, 286 ХК, ст. ст. 10, 19, 21 Закона «Об аренде»), ВХСУ пришел к выводу о том, что сам по себе факт увеличения ставок аренды государственного имущества Постановлением КМУ № 961 является достаточным основанием для изменения условий договора аренды. В некоторых случаях ВХСУ оставил в силе решения «об обязании внести изменения в договор» или «обязании подписать договор», хотя это противоречит сложившейся практике (см.: п. 2.18. Постановления Пленума ВХСУ от 17.05.2011 г. № 6; абз. 5 пп. «в» п. 2.2.3. письма ВХСУ от 01.01.2010 г.; постановление ВСУ от 10.10.2012 г. по делу №6-110цс12).
На новое рассмотрение в суд первой инстанции ВХСУ направил дела по искам Фонда к ПАО «Головинский гранит» - постановление от 31.07.2013 г. по делу № 5/5007/1435/12 и к ПАО «Запорожский абразивный комбинат» - постановление от 20.02.2013 г. по делу № 5009/3305/12. Отменяя решения нижестоящих судов об отказе в удовлетворении исков региональных отделений Фонда, ВХСУ отметил, что Закон «Об аренде» не устанавливает прямой зависимости пересмотра арендной платы от изменений Методики, а Постановление КМУ №961 не содержит указаний о необходимости пересмотра договоров аренды, заключенных до 14.09.2011 г. Вместе с тем, поскольку в деле ПАО «Запорожский абразивный комбинат» были допущены нарушения при проведении независимой оценки имущества, а в деле ПАО «Головинский гранит» кассационная инстанция не согласилась с тем, что внесение изменений в договор возможно только по взаимному согласию сторон, - обжалованные решения были отменены, а дела направлены на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как и следовало полагать, такое развитее событий завершилось противопоставлением различных позиций ВХСУ по аналогичным делам. Однако и в вопросе допуска решений к пересмотру Верховным Судом Украины, не обошлось без неожиданностей. В заявлении о пересмотре постановления Высшего хозяйственного суда предприятие ссылалось на противоречия между решениями ВХСУ по упомянутым выше спорам Фонда с ПАО «СК «Укрферри» и с ПАО «Тетз-Инвест». Определением от 29.05.2013 г. ВХСУ допустил дело №5017/781/2012 к производству в Верховном Суде Украины. В другом случае ВХСУ не усмотрел разного применения норм материального права при вынесении противоположных решений по сходным правоотношениям. Так, по аналогичному заявлению ПАО «МТС Украина», в котором была дана ссылка на то же самое постановление ВХСУ (от 29.10.2012 г. по делу ПАО «Тетз-Инвест»), в допуске дела к производству в Верховном Суде Украины было отказано.
Не решило проблему и Постановление Пленума ВХСУ «О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества» №12 от 29.05.2013г. Пункт 3.2. этого Постановления говорит о том, что при решении споров суды должны руководствоваться ст. 632 ГК и ч. 2 ст. 21 Закона «Об аренде». В качестве примера приводится ст. 118 ЗУ «О государственном бюджете на 2007 год», которая обязывала Фонд в течение 6 месяцев пересмотреть договоры аренды, заключенные до 01.01.2007 г. (кроме договоров аренды государственного имущества, заключенных бюджетными учреждениями, органами ПФУ, а также целостных имущественных комплексов). Далее ВХСУ отмечает, что «в иных случаях» пересмотр арендной платы является обоснованным, если суд установит, что договор содержит такое основание пересмотра арендной платы, как внесение изменений в методику расчета арендной платы. При этом такой вывод не подкреплен ни одной нормой действующего законодательства.
Виталий Черкес
С учетом изложенного, особый интерес представляет допущенное к пересмотру Верховным Судом Украины по исключительным основаниям дело ПАО «СК «Укрферри». Во-первых, требует корректировки избирательный подход ВХСУ, при котором увеличивать арендные ставки в Донецком регионе нельзя, а в Киеве и Одессе - можно и нужно. Во-вторых, постановление Верховного Суда Украины, может существенно повлиять на формирование дальнейшей практики по спорам, связанным с арендой государственного имущества.
Чтобы показать сложность стоящей перед Верховным Судом задачи, приведем основные принципы регулирования аналогичных правоотношений в Российской Федерации. При рассмотрении споров, связанных с арендой государственного или муниципального имущества российские суды исходят из правовых позиций, сформулированных в Постановлении Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 13 от 25.01.2013 г., а именно:
1) Законодательно арендная плата делится на регулируемую и нерегулируемую; регулируемая арендная плата устанавливается федеральным законом, к ней относятся арендная плата за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности (ст. 65 ЗК РФ) и участки лесного фонда (ст. 73 ЛК РФ). В остальных случаях арендная плата является нерегулируемой, даже если речь идет об аренде объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и ставки оплаты (в том числе формула расчета) устанавливаются нормативным актом. Арендная плата не является регулируемой, если она устанавливается по результатам проведения торгов.
2) Если иное не предусмотрено договором, нерегулируемая арендная палата может изменяться по соглашению сторон, в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
3) Регулируемая арендная плата устанавливается нормативным актом и не может изменяться соглашением сторон или по воле арендодателя. При изменении нормативного акта, которым изменен размер или установлен новый порядок расчета, он автоматически применяется к отношениям сторон - для этого не нужно ни ссылки в договоре на соответствующий нормативный акт, ни заключения дополнительного соглашения. В случае возникновения спора иск предъявляется о взыскании задолженности по арендной плате, а не о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору.
4) Если согласно договору нерегулируемая арендная плата может быть в одностороннем порядке изменена арендодателем, и в результате такого изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила - это свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, и суд должен отказывать во взыскании арендной платы в части, превышающей среднерыночные ставки.
В отечественном законодательстве мы наблюдаем следующее положение вещей, которое сделало невозможным формирование единообразной практики в ВХСУ:
1) ни ХК Украины, ни Закон Украины «О ценах и ценообразовании» не содержат четкой и однозначной нормы, которая бы относила ставки арендной платы за государственную или коммунальную недвижимость к регулируемым ценам;
2) специальный Закон «Об аренде» не содержит нормы об автоматическом повышении ставок арендной платы по действующим договорам и не устанавливает соответствующий механизм;
3) часть 2 ст. 21 Закона «Об аренде» предусматривает, что размер арендной платы может быть изменен в случаях, установленных законодательными актами Украины. Постановление КМУ № 961 не содержит нормы о необходимости пересмотра действующих договоров аренды (в отличие, например, от ст. 118 Закона Украины «О государственном бюджете на 2007 год», которая хоть и содержала такое указание, но вместе с тем делала исключение для договоров аренды целостных имущественных комплексов);
4) поскольку законодатель не определил механизма для автоматического изменения арендной платы вследствие принятия соответствующего нормативного акта - отсутствуют законные основания для применения новых ставок со дня вступления в силу Постановления КМУ №961.
Однако при всех аргументах «за» арендаторов, которые основаны на недостатках нормотворческой техники и противоречиях в действующем украинском законодательстве, существует один весомый аргумент «против». Таким аргументом является п. 17 Методики, согласно которому 100% арендной платы за целостные имущественные комплексы предприятий направляется в государственный бюджет. Это обстоятельство может перечеркнуть любые аргументы ответчиков о незаконности применения новых ставок аренды с 20.09.2011 г. Остается лишь ожидать окончательного вердикта и надеяться, что в контексте крылатой фразы о различиях в объеме полномочий верховного божества римлян и крупного парнокопытного, Верховный Суд Украины повысит всех арендаторов страны до уровня «Юпитеров», а не даст отмашку для массовой корриды.
Виталий Черкес, руководитель практики разрешения судебных споров ЮФ «Юрлайн» (г. Одесса)
|
